文/乐居财经 杨宏彬

　　上周五，郁亮在诤友圈艰辛地力挺了一位“万科职工”——崔筱盼。这位面容姣好，形象俱佳的“职场女性”，是万科数字化杜撰职工，“入职”不及一年，在2021年景为优秀数字职工。

　　昔日一年，崔筱盼在责任心仪识了万科13702名共事，线上通常185875次，成为万科集团与共事们磋磨最多的职工。而她的责任，主要凭据“大脑”教导完成催办。

　　2022年，其责任范围由资金、财务，拓展到了投资、融资、工程、成本、营销、运营等职能，直战役达每一个在建在售的神志。

　　房企数字职工的催生，不能否定是近两年元六合飞腾所带来的余热，另一方面，其背后的骨子，亦然房企为渡过行业下行期，提高里面效果、增强企业韧性的迫切本事之一。

　　追逐潮水，应时而动的万科，在融资方面也有新动作。此前，股权融资的“第三支箭”射出后，万科第一时分积极反应。并在客岁12月的股东大会上通过了议案。历时两个月后，万科的定增诡计终于出炉。

　　2月12日，万科A(000002.SZ)发布公告称，诡计向不跳跃35名的特定对象，以非公开荒行方法刊行A股股票，召募资金总数不跳跃150亿元，刊行数目将不跳跃11亿股，占现在万科总股本的9.46%。

　　公告知道，本次定增召募的资金将投向万科旗下11个房地产开荒神志，以及补充万科的流动资金。

　　具体神志为中山金域国外、广州金茂万科魔力之城、珠海海上城市、杭州星图光年轩、郑州翠湾中城、郑州畴昔时光、重庆星光天外之城、成都菁蓉都会、西安万科东望、长春溪望荟、鞍山高新万科城。

　　关于本次定增募资原因，万科默示，一方面是积极反应国度计谋执行，推动公司业务发展，另一方面是优化公司老本结构，增强抗风险智力，此外亦然为增强公司资金实力，为弥远稳定发展奠定基础。

　　万科本次定增的提前确定对象并不包括第一大股东深铁集团。据了解，凭据2020年起执行的《上市公司非公开荒行股票执行详情》，不是控股股东的第一大股东，不属于董事会可提前确定的刊行对象。这是深圳地铁这次未在提前确定的增发对象之列的主要原因。

　　万科默示，本次非公开荒行完成后，深铁集团不因本次非公开荒行而取得公司控股权或施行适度权。因此本次刊行完成后，公司仍无控股股东和施行适度人。定增价钱将以不低于订价基准日前20个交往日股票交往均价的80%进行。

　　值得扎眼的是，对那些不准备参与本次定增的原股东而言，高达150亿元的股权融资意味着其权柄将被稀释。但在手持现款正在加重减少，补充资金诉求扩大的布景下，万科缔结顾不了那么多了。

　　保交楼依旧是重担

　　“第三支箭”发出后，已有多家A股房企公布定增募资有诡计。

　　据Wind资讯数据统计，罢休2月12日晚间，按照申万2021行业分类，现在已有16家A股上市房企发布定增预案，瞻望召募资金总数不跳跃573.15亿元。

　　而万科150亿元的拟融资额度，无疑是本轮定增有诡计最大的一笔。其次是保利发展、华发股份，拟融资额离别为125亿元、60亿元。

　　业内人士分析，跟着种种维持计谋的接踵出台，房地产行业重回支撑产业在计谋面还是开释出终点积极的信号。这次万科150亿元定增如能顺利刊行，将成为地产行业客岁股权再融资重启以来最大范畴的定增。

　　从众房企定增融资标的来看，神志融资是主流。已表现定增有诡计的16家房企中，13家房企定增召募资金将用于神志融资，占比跳跃概况。剩下3家房企中，招商蛇口和陆家嘴定增的主要标的是融资收购其他钞票，而嘉凯城主要用于补充流动资金。

　　本次定增召募资金中，万科留了不到三分之一补充流动资金，其余都将投到地产神志中。

　　公告知道，万科11个神志标总投资金额为453.61亿元，而诡计募资资金中的105亿元将干预其中，约占了神志总投资金额的四分之一。

上周四，意大利议会第一大党、民粹主义政党五星运动党（M5S）在意大利参议院的一场关键投票中弃权，使意大利政局陷入混乱。 

　　2022年房地产阛阓雷声阵阵，保险请托成为了众房企最迫切的责任。而万科手脚地产行业的龙头，例必要担负起保请托的重担。

　　客岁8月底，郁亮出席万科中期事迹财报会并默示，“在昔日的两个月里，我探访了35个城市，看了100多个神志，主要任务等于看万科的屋子请托得何如样。”

　　2022上半年，万科已毕11.5万套住宅的自若请托，其中，35%的神志“交房即交证”，较2021年全年的比例提高10个百分点。2022年全年，万科请托数目达到27.99万套，请托面积为3511万平方米，位列天下第三。

　　在系数这个词行业下行的布景下，万科彰着展现出了极强的韧性，保证的请托的同期，也稳住了运筹帷幄。2022年1月至12月，万科累计已毕公约销售面积2630万平方米，公约销售金额4169.7亿元，位列百强房企第三位。

　　再现百亿融资案

　　客岁11月底，证监会文告在股权融资方面转机优化5项门径维持房地产阛阓自若健康发展，被业内解读为射出维持房企融资“第三支箭”，同期也意味着，关闭了多年的股权融资大门将被大开。

　　万科A上两次股权融资，均是在十多年前。2007年8月底，在股市接近历史高位时，万科曾执行了一次公开增发。其增发价钱高达31.53元/股，刊行市盈率高达95.84倍，与那时二级阛阓上的价钱收支无几，是一次名副其实的高价增发。该次增发推断刊行3.17亿股，募资约100亿元，用于房地产开荒神志等。

　　两年之后，万科再次推出增发融资诡计，公开增发不跳跃112亿元。公告称增发其中92 亿元拟投向十四个住宅神志，用于该等神志标后继开荒建树；20亿元召募资金用于补没收司流动资金。住宅神志投资总数约为365.8亿元。

　　这一次借着“东风”，万科再一次开启了百亿融资案，除了鼓吹旗下十数个神志标开荒建树，补充手头的现款流也成为迫切原因。凭据定增预案，万科本次非公开荒行股票募资的45亿将用于补充流动资金，这将大大增强其资金的富足度。

　　毫无疑问，诚然手脚行业中基本面尚好的房企，万科也正在靠近现款流急速减少的风险。

　　2019年度、2020年度、2021年度及2022年1-9月，万科运筹帷幄行径产生的现款流量净额离别为456.87亿元、531.88亿元、41.13亿元和-41.76亿元，昔日三个年度的运筹帷幄行径现款流为正，但2022年前三季度为负，运筹帷幄行径现款流仍存在一定波动。

　　2022年三季度同期，万科投资行径产生现款流净额-111.54亿元，筹资行径产生现款流净额-104.64亿元。仅据此计较，万科在客岁前三季度已毕现款流净流出257.94亿元。

　　一个直觉的数据，该公司货币资金从2020年的1952亿元，下落到2022年三季度末的1188亿元。另在欠债方面，2019年、2020年、2021年及2022年三季度，万科归拢口径钞票欠债率离别为84.36%、81.28%、79.74%和77.85%，钞票欠债率较高。

　　对此，万科也称，本次非公开荒行召募资金到位后，筹资行径产生的现款流入将大幅增多，且跟着召募资金干预使用，运筹帷幄行径现款流出也将随之增多。这也将增多万科净钞票，提高资金实力，钞票欠债结构将愈加隆重，偿债智力和招架风险智力将进一步增强。

　　2022年前三季度，万科买卖收入为3376.7亿元，同比增长24.38%；已毕包摄于上市公司股东的净利润为170.5亿元，同比增长2.2%，已毕逆势增长。

　　为眩惑投资者“壮胆”，万科一并表现了畴昔三年（2023-2025年）股东分成陈说权术。畴昔三年内，在舒服常常坐蓐运筹帷幄的资金需求的情况下，万科诡计每年以现款方法分派的利润不少于当年已毕的可分派利润的30%。

　　融资再上一层楼

　　“这几个月下来，我认为微光在逐步变成晨曦。”在客岁12月的临时股东大会上，万科郁亮曾这么说过，他认为，时隔20年，房地产再次升级为国度支撑产业，计谋维持力度超预期。

　　2022年末，房企的融资渠道正在被逐步大开，融资利好计谋连续落地，酿成信贷、债务、股权多维度融资维持体系，计谋导向透澈扭转，保阛阓主体。

　　正如郁亮所言，房企们终于等来了晨曦。而手脚优质房企的万科，也在充分期骗“三支箭”，屯粮补仓。股权融资，仅仅其中一项。万科还在加快“储粮”。

　　自从“金融维持16条”发布执行以来，近期有120多家房地产企业获取银行授信。据不统统统计，在信贷领域，万科近期获取了十家银行的意向性融资额度。

　　其中，仅中国银行、交通银行就将离别为万科集团提供不跳跃1000亿元人民币或等值外币的意向性授信额度，并在房地产开荒贷款、并购贷款、债券承销与投资、个人住房贷款、保函、供应链融资等业务领域深刻全所在业务互助。

　　债券融资方面，2022年11月21日，万科文告，拟新增不跳跃500亿元刊行平直债务融资器具。刊行种类为平直债务融资器具，包括但不限于境表里阛阓的公司债券、中期单子、短期融资券、超短期融资券、绿色单子、永续类债券、钞票维持类债券、企业债券等，或者上述品种的组合。而在本年2月，据银行交往商协会讯息，万科337亿元中票还是获取交往商协会秉承注册。

　　融资渠道畅通，万科当然也能大展拳脚。本年，其通过收购上海北万置业的股权，再行夺回了上海静安120.6亿元地块的开荒权。

　　2022年12月以来，万科新增多开荒神志4个，风别分散于上海、广东东莞、陕西西安以及贵州贵阳，四宗神志推断占大地积21.4万平方米，所有容积率建筑面积104.8万平方米，需支付权柄价款为124.83亿元。

　　此外，还有一个物流地产神志。具体来看，万科新增的神志位于安徽合肥，神志称呼为肥西冷链神志，权柄比例100%。这宗物流地产神志标占大地积达到10.7万平方米，建筑面积则为11.2万平方米，神志所需支付总价为2.63亿元。

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